Thông tin hàng loạt huyện ngoại thành sẽ lên quận và việc công bố các đồ án quy hoạch đô thị, công trình hạ tầng lớn mới đây được cho là nguyên nhân chính thổi bùng cơn sốt đất mới trên diện rộng tại Hà Nội ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021.
Đông Anh, Hoài Đức giá đất tăng giá chóng mặt
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản quay cuồng trong những cơn sốt đất. Từ Hớn Quản (Bình Thuận), Phan Thiết, cho đến hiện tại là khu vực vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Đặc biệt là tại Hà Nội, trước thông tin quy hoạch các dự án lớn và một số huyện sắp lên quận khiến đất sốt “xình xịch” và tăng giá chóng mặt.
Theo Quyết định 241/QĐ-TTg ban ngành ngày 24/2/2021, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021-2030. Trong đó, Hà Nội có 5 huyện gồm Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng dự kiến thành lập quận.
Giá đất Hoài Đức tăng mạnh sau thông tin được quy hoạch lên quận.
Trên thực tế, ngay khi thông tin nâng cấp một số huyện vùng ven lên quận xuất hiện vào khoảng 2 năm trước, đất tại khu vực này đã bắt đầu rục rịch tăng giá. Một số người dân địa phương cho biết, tính từ thời điểm bắt đầu có thông tin lên quận đến nay, giá đất tại địa phương này liên tục tăng, một số khu vực hiện tại đã tăng gấp 2-3 lần so với khoảng 3 năm trước.
Cụ thể, giá đất thổ cư ở nhiều khu vực Hoài Đức khoảng 17-20 triệu/m2. Một số khu vực có giá khá cao như ngã tư Sơn Đồng có giá trung bình khoảng 70 – 80 triệu đồng/m2. Khu vực có giá bán cao nhất là giá đất mặt đường tại một số xã như Kim Chung hay thị trấn Trạm Trôi đang được rao bán với giá dao động từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Tại Vân Canh có giá từ 18-25 triệu đồng/m2 trong ngõ và đang ở mức 30 triệu đồng/m2 dành cho đất ở một số con phố lớn. Còn đất ở trong làng Di Trạch, trong ngõ cũng hơn 30 triệu đồng/m2. Mảnh đẹp, mặt đường to thì phải 40 – 50 triệu đồng/m2…
Trong số các địa phương sắp lên quận, Đông Anh là một trong những điểm “nóng” nhất về tăng giá đất. Theo các nhân viên môi gới, đất Đông Anh luôn được hỗ trợ bởi nhiều thông tin tích cực như quy hoạch lên quận, ăn theo các dự án lớn…
Mới đây nhất là thông tin về quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Dự kiến, sau khi thống nhất với Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, tiêu chí và ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, thành phố Hà Nội sẽ phê duyệt, ban hành quy hoạch này vào khoảng tháng 6 tới.
Sau khi có thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, giá đất tại Đông Anh tăng chóng mặt. Các môi giới cho biết. Giá đất đã tăng gấp đôi kể từ khi có thông tin này và được kỳ vọng sẽ còn tăng mạnh khi chính thức có quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vào tháng 6 tới đây…
Hiện tại, đất đấu giá vị trí đẹp tại Đông Anh đang dao động trong khoảng 35 – 70 triệu đồng/m2. Nếu muốn rẻ hơn thì phải đi xa khu vực trung tâm, đất năm trong “hang cùng ngõ hẻm” hiện cũng đã lên đến 28 -30 triệu đồng/m2.
Theo khảo sát, đất đấu giá nằm sát khu Công viên phần mềm Vintech hiện đang được rao bán với giá khoảng 37 – 40 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong ngõ tại các xã như Vĩnh Ngọc có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Còn tại trung tâm thị trấn Đông Anh, đất thổ cư dao động trong khoảng 120 – 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Trước đó, vào năm 2019, đất Đông Anh cũng từng “nổi sóng” khi “siêu” dự án Thành phố Thông minh được khởi công. Thời điểm đó, đất Đông Anh được giao dịch xung quanh mức giá 30-33 triệu đồng/m2 đất mặt đường lớn. Như vậy, trong gần 2 năm qua, giá đất Đông Anh hiện đã tăng khoảng 50 – 60%.
Gia Lâm, Thanh Trì, Đan Phượng giá tăng 30 – 50%
Tại Gia Lâm, các môi giới cho biết, so với thời điểm 2 năm trước, giá đất tại Gia Lâm tăng từ 30 – 50% tùy từng vị trí, giá nhà đất bình quân của Gia Lâm dao động từ 30 – 60 triệu đồng/m2. Đất ở các trục đường chính và đất thổ cư trong làng khoảng một năm nay tăng khoảng 15 – 25 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.
Tại các trục đường chính thuộc khu vực Đa Tốn, Dương Xá, Đặng Xá,Trâu Quỳ, giá đất nền đã lên mức 60 70 triệu đồng/m2. Thậm chí, giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ, vị trí đẹp đang dao động trong khoảng 100 – 150 triệu đồng/m2.
Giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ, vị trí đẹp đang dao động trong khoảng 100 – 150 triệu đồng/m2.
Còn tại Thanh Trì, khoảng một năm trở lại đây, mặt bằng giá đất tại Thanh Trì đã trải qua nhiều lần biến động. Trong đó, khu vực “hot” nhất Thanh Trì là mặt đường khu vực Ngọc Hồi – Văn Điển, mức giá dao động từ 80 – 100 triệu đồng/ m2.
Tại các trục đường chính và đất thổ cư trong làng tại các xã Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đông Dư đang có giá khoảng 34 – 60 triệu đồng/m2. Còn đất ở xa trung tâm như tại Vạn Phúc, Đông Mỹ thì rẻ hơn, dao động khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2. Mức giá này so với cùng thời điểm năm ngoái, giá đất đã tăng khoảng 15 – 25%.
Tương tự, sau thông tin lên quận, giá đất Đan Phượng cũng theo đà tăng cao. Tại vị trí mặt đường các trục chính dao động khoảng từ 55 – 70 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong làng khoảng từ 10 – 25 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Nếu so với thời điểm đầu 2015, giá đất hiện tại tăng khoảng hơn 30 – 40%.
Tại Đan Phượng, một số khu vực như mặt tiền quốc lộ 32 hiện đang được chào bán giá ở mức khoảng 100 triệu đồng/m2.
Đặc biệt một số khu vực như mặt tiền quốc lộ 32 hiện đang được chào bán giá ở mức khoảng 100 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2017 với giá khoảng 50 triệu đồng/m2.
Không chỉ sốt đất dự án mà đất ruộng, đất vườn cũng đang được môi giới chào khách với giá từ 500 nghìn- 1 triệu đồng/m2 tại các xã thuộc huyện Đan Phượng như Hạ Mỗ, Thượng Mỗ, Trung Châu… Đặc biệt tại xã Tân Hội khu vực giáp danh với dự án Vinhomes Đan Phượng các lô đất giãn dân cũng đang được đẩy giá lên đến 30-40 triệu đồng/m2 đối với đất mặt đường lớn với cam kết có sổ đỏ.
Các địa phương vẫn “nợ” nhiều tiêu chí lên quận
Theo tìm hiểu, tháng 10/2019, UBND TP Hà Nội đã có quyết định phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng 5 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025. Cụ thể, huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ thành quận vào năm 2025.
Tuy nhiên, đến tháng 8/2020, Phó Chủ tịch Thường trực UBND huyện Hoài Đức Đỗ Đức Trung cho biết, huyện này sẽ lùi thời gian lên quận trong năm nay vì còn thiếu một số tiêu chí , Hoài Đức mới chỉ hoàn thành 22/27 tiêu chí, vì vậy huyện sẽ tập trung hoàn thành các chỉ tiêu còn thiếu để sớm lên quận vào năm 2022.
Tương tự, Đông Anh cũng còn thiếu 8 tiêu chí chưa đạt để lên quận; Gia Lâm cũng chỉ đạt 24/27 tiêu chí; Thanh Trì hiện thiếu 3 tiêu chí, huyện này đặt mục tiêu lên quận năm 2023, chậm nhất là năm 2024; Riêng tại Đan Phượng, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ khẳng định cần tầm nhìn, giải pháp để Đan Phượng lên quận vào 2025…
Như vậy, cả 5 huyện vùng ven Hà Nội nói trên đều thiếu rất nhiều tiêu chí để có thể nâng cấp lên quận. Tuy nhiên, ngay khi có đề án đầu tư xây dựng những địa phương này thành quận, các nhà đầu tư đã rốt ráo lao vào tìm kiếm cơ hội đầu tư đẩy mặt bằng giá đất lên rất cao, tăng bình quân khoảng 30 – 50% so với thời điểm khoảng 2 – 3 năm trước.
Trước thực trạng này, các chuyên gia bất động sản cảnh báo, tình trạng sốt đất mỗi khi chuyển đổi từ làng lên phố vẫn xảy ra phổ biến trong những năm qua. Quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Vì vậy, giá bất động sản ở những khu vực này có thể tăng nhưng sẽ phải theo lộ trình, với mức tăng hợp lý.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội.
Dưới góc độ chuyên gia, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc đất nền tại Đông Anh và Đan Phượng trở nên hấp dẫn với quy hoạch có điểm nhấn như đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí…
Ngoài ra, những động thái đầu tư xây dựng từ huyện lên quận cũng sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng và đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản khu vực. Giá bất động sản ở 4 huyện có quy hoạch lên quận có thể tăng, nhưng sẽ theo lộ trình và hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời.
Các nhà đầu tư lướt sóng cần lưu ý với những thất bại của “người đi trước” tại 2 thị trường lên quận trước đó là Từ Liêm và Long Biên bởi không ít người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận nhưng đã sớm phải tháo lui do thị trường suy giảm.
Theo bà Hằng, để mức tăng giá đất bền vững cần hội tụ đầy đủ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư hạ tầng, trung tâm hành chính… Vì vậy, sốt đất ảo nếu xảy ra thì cũng sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh đúng giá trị thực.
|
Theo các chuyên gia, quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025, và giá bất động sản ở những khu vực này có thể tăng, nhưng sẽ theo lộ trình với mức tăng hợp lý. Vì vậy, hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời, các nhà đầu tư phải cân nhắc, cẩn trọng khi ôm “đất làng” để đợi lên thành “đất phố”, với nhiều rủi ro tính pháp lý và quy hoạch. |
Theo Tạp chí SHTT và Sáng tạo – Hải Lan